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土地の評価について

更新日:2018年3月1日

地価が下落し、評価額も下がっているのに固定資産税が上がるのはなぜ?

1 土地(宅地)の課税の仕組みは、次のとおりです。

固定資産税の求め方は
固定資産税=課税標準額×税率
課税標準額は、次のAとBのうちのどちらか低い方の額となります。

 A 新年度評価額×0.7(非住宅用地)
 新年度評価額×特例率(住宅用地)
 B 前年度課税標準額+新年度評価額の5%(非住宅用地)
 前年度課税標準額+(新年度評価額×特例率)(住宅用地)

 本来は評価額がそのまま課税標準額となるAの方法によるのですが、土地(宅地、宅地並み雑種地)については、税負担の急増を緩和するため、段階的にA(評価額課税)に近づけていくBの方法も併用されています。

2 これまでの経過と上がる理由

 平成5年度までは、課税標準額が評価額とほぼ同額に到達していました。しかし、土地の実勢価格が高騰し、地価公示価格等と固定資産税評価額との差が極端に開いてしまったために平成6年度の評価替えから、全国的に固定資産税の評価額は、地価公示価格等の7割程度を目途とされました。高松市内の土地について言えば、平成6年度の評価額は、平成5年度に比べて、平均約4倍に急上昇することとなりました。そのため、評価額と課税標準額とが大きく離れてしまいました。また、固定資産税の価格(評価額)に対する税負担が、地域や土地によって格差があるのは、税負担の公平の観点から問題があるため、平成9年度の評価替えでは、この格差を解消していくための仕組みが導入されました。
 この仕組みは、負担水準(新年度価格に対する前年度課税標準額の割合)が高い土地は、税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方、負担水準が低い土地は、なだらかに税負担を引き上げていくというものです。
 また、同時に平成9年度からは、地価の下落にともない、毎年度固定資産税の評価額を修正することができるようになりました。高松市でもほとんどの土地は、平成29年度まで毎年度評価額は下がっています。しかし、平成6年度の評価額が急上昇したため、平成29年度においても、課税標準額Bの額が評価額に比べれば、依然として低い位置にある、つまり、負担水準が低い土地は、評価額がある程度下がっても税額が上がってしまうことになるのです。
 このような仕組みにより、評価替えなどで価格が下がった土地でも、負担水準が低い場合(住宅用地でいえば100パーセント未満)は、税額が上がることになります。

3 解説

 負担水準=前年度課税標準額÷新年度評価額(×住宅用地特例率)

 住宅用地の場合、次の特例率を乗じます。
 {小規模住宅用地…6分の1 一般住宅用地…3分の1}

(1) 住宅用地
 負担水準が100パーセント以上→税額の引き下げ
 負担水準が100パーセント未満→徐々に引き上げ

 ※平成24年度の税制改正により、平成26年度から、負担水準が90パーセント以上100パーセント未満の住宅用地における課税標準額の据置特例が廃止されました。

(2) 非住宅用地(商業地等)
 負担水準が70パーセントを超える場合→税額の引き下げ
 負担水準が60パーセント以上70パーセント以下の場合→税額の据え置き
 負担水準が60パーセント未満→徐々に引き上げ

お問い合わせ

このページは資産税課が担当しています。
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ファクス:087-839-2230

Eメール:shisanzei@city.takamatsu.lg.jp

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